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Vita in condominio.
Consigli semplici e pratici per vivere bene il condominio e il rapporto tra proprietari, inquilini, condòmini e amministratore.
Il buon condomino
Dieci regole per una convivenza serena con i vicini.
Il silenzio è d'oro
I regolamenti di condominio fissano orari precisi a tutela della quiete, di solito dalle 14 alle 16 e dalle 21 alle 8. Valutate però le singole situazioni: con bambini piccoli o persone anziane nel palazzo, conviene avere un riguardo in più anche durante il giorno.
No alla sindrome «non nel mio giardino»
Le parti comuni sono un'estensione del vostro appartamento. Trattatele con la stessa cura, pulizia e attenzione che riservate a casa vostra.
Questa casa non è un albergo
Il contratto d'affitto riguarda l'inquilino e la sua famiglia. Se ospitate un parente o un amico per un lungo periodo, avvisate l'amministratore.
Cani e gatti
L'articolo 1138 del Codice civile, modificato dalla legge 220/2012, stabilisce che il regolamento non può vietare gli animali domestici. Usate però il buon senso: nelle aree comuni tenete il cane al guinzaglio e raccogliete sempre i suoi bisogni.
Responsabilità civile
Fate attenzione a ciò che può cadere da balconi e terrazzi: vasi, acqua delle piante, bucato steso. Se un bambino gioca sul balcone, montate una rete di protezione. Il capofamiglia risponde civilmente degli eventuali danni.
Rispettate le scadenze
Pagate le spese condominiali nei tempi previsti: l'amministratore deve saldare le bollette per evitare la sospensione dei servizi. Un sollecito a pagamento è spiacevole per chi lo riceve e per chi lo deve fare.
Risparmio
Rubinetti che gocciolano, scarichi del WC difettosi, luci accese in cantina o nei box, valvole termostatiche al massimo mentre siete in vacanza: sono consumi inutili che pesano su tutti i condòmini.
Raccolta differenziata
Rispettate modi e orari della raccolta. Fa bene all'ambiente ed evita sanzioni.
Facciamo festa
Se organizzate una festa in casa, avvisate prima i vicini: saranno più tolleranti. E se volete evitare ogni problema, invitateli.
La regola d'oro
Ogni regolamento contiene molti divieti: possono sembrare fastidiosi, ma servono come riferimento comune. La regola migliore resta una: non fare agli altri ciò che non vorresti fosse fatto a te.
Il proprietario che affitta
Come tutelare il tuo immobile e costruire un buon rapporto con l'inquilino.
La consegna
Al momento della consegna la casa non deve avere bisogno di riparazioni. Preparatela come se doveste abitarci voi: è il modo migliore per iniziare un buon rapporto con l'inquilino.
La manutenzione
Tranne la piccola manutenzione, gli interventi sono a carico del proprietario. Tenere la casa in buono stato non è solo un obbligo: ne conserva il valore.
Quando cambia la legge
Spetta sempre al proprietario adeguare l'immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che vengono introdotte.
Niente sublocazione
Meglio che il contratto non preveda la sublocazione: vi evitate sorprese.
Le chiavi
Non consegnate le chiavi prima di aver firmato il contratto: potreste ritrovarvi con l'appartamento occupato e senza alcuna tutela.
Caparra e contratto in regola
Non rinunciate alla caparra, oppure chiedete una fideiussione bancaria o assicurativa per canone e danni. Non accettate mai di non registrare il contratto o di dichiarare un canone più basso di quello reale. Le utenze (luce, gas, acqua) vanno intestate all'inquilino.
Le referenze
Chiedete referenze precise all'aspirante inquilino e informatevi sulla sua affidabilità e sulla sua storia: era già in affitto altrove?
L'inquilino ideale
È chi paga regolarmente affitto e spese e tiene bene la casa. Prima di affittare pensate al profilo che cercate (single, coppia, famiglia). Quando lo trovate, valutate di ridurre un po' il canone: nel tempo ne sarete ripagati.
Polizza assicurativa
Potete chiedere all'inquilino una polizza contro il mancato pagamento dell'affitto, o una garanzia sul rischio locativo che vi risarcisca per eventuali danni all'immobile.
Affidatevi a un professionista
Fatevi assistere da un professionista: ogni fase del contratto di locazione sarà più semplice e sicura.
Il buon amministratore
Cosa dovresti aspettarti da chi gestisce il tuo condominio.
Formazione
Un buon amministratore ha i requisiti per esercitare e per iscriversi ad ANACI. La formazione è obbligatoria e deve essere continua: la legge chiede 15 ore all'anno, ANACI ne richiede 28 ai suoi iscritti.
Integrità
Per esercitare, l'amministratore non deve aver subito condanne penali.
Capacità di mediazione
Applicare le delibere e far rispettare il regolamento non basta: davanti ai contrasti tra condòmini serve una mediazione imparziale.
Consulenza
Seleziona e propone all'assemblea i fornitori con il miglior rapporto qualità/prezzo e controlla periodicamente che servizi e costi restino adeguati.
Disponibilità ed efficienza
Affronta con disponibilità i problemi e le richieste di ogni condòmino. Una risposta rapida crea fiducia, a vantaggio di tutti.
Trasparenza
Prepara preventivi e consuntivi dettagliati voce per voce, perché ognuno capisca cosa paga e perché.
Privacy
Custodisce con cura i dati personali dei condòmini, come prevede il codice in materia di protezione dei dati. Per approfondire: sito del Garante della Privacy.
Un rapporto di fiducia
Il suo ruolo va oltre la gestione dei servizi: sicurezza degli impianti, risparmio energetico, ambiente, barriere architettoniche, ristrutturazioni e bonus fiscali. Una consulenza competente costruisce fiducia nel tempo.
Responsabilità
Amministratori non ci si improvvisa. Rispettare le regole e fare tutti i controlli e le manutenzioni, obbligatori e consigliati, protegge i condòmini da problemi materiali e legali.
Il giusto compenso
Formazione, esperienza, organizzazione e correttezza richiedono aggiornamento continuo. Il compenso, forfettario o dettagliato per singole prestazioni, deve essere equo e proporzionato al lavoro svolto.
Consigli pratici
Ovvi, ma non troppo.
Ristrutturazioni
Per lavori straordinari in appartamento avvisate l'amministratore e mettete un avviso in bacheca con la data prevista di fine lavori. Controllate che gli operai non sporchino le parti comuni e non usino l'ascensore come montacarichi. Orari consigliati: dal lunedì al venerdì, 8:30–12:00 e 14:00–18:00.
Manutenzione
Come per un'auto, la manutenzione costante allunga la vita del palazzo. Promuovete anche i piccoli interventi: mantengono bello l'edificio e fanno risparmiare nel tempo.
Tende
Prima di sostituire le tende esistenti o installarne di nuove, sentite l'amministratore.
Finestre
Per ridipingere o sostituire le finestre parlatene con l'amministratore: all'esterno vanno mantenuti colore, dimensioni e tipo di apertura.
Gocciolamenti
Fate attenzione che annaffiare le piante o stendere il bucato non faccia gocciolare acqua sui piani di sotto.
Tappeti e tovaglie
Non sbatteteli dal balcone o dalla finestra: usate l'aspirapolvere.
Piante
Non mettete vasi sui davanzali o all'esterno di ringhiere e parapetti: possono cadere ed è pericoloso.
Condizionatori
Non vanno installati in facciata né sopra il livello della ringhiera. Prima dell'installazione parlatene con l'amministratore.
Antenna parabolica
Evitate di installarla sul balcone e comunque non deve sporgere: rovina l'estetica del palazzo e può essere sanzionata dal Comune. La soluzione migliore è chiedere l'installazione sul tetto, a cui il condominio non può opporsi.
Pianerottoli
Teneteli in ordine: zerbino pulito e sobrio, niente scarpe o sacchetti dell'immondizia fuori dalla porta, niente piante che ostacolano il passaggio in caso di emergenza. Quando piove, usate un portaombrelli.
Sigarette
Non gettate mozziconi da finestre e balconi e non fumate nelle parti comuni: è vietato e sanzionabile.
Bambini e gioco
Siamo stati tutti bambini, ma teneteli d'occhio: che non danneggino le proprietà comuni e non disturbino i vicini. Per giocare ci sono parchi e campetti.
Traslochi
Affidatevi a ditte specializzate con montacarichi esterno: l'ascensore non è un montacarichi. Prima del trasloco controllate lo stato delle scale e segnalate eventuali segni già presenti al consigliere e all'amministratore.
Chi vende o compra casa
Le verifiche da fare prima e dopo il rogito.
Situazione contabile
Chi vende e chi compra chiedano sempre all'amministratore la situazione contabile dell'unità immobiliare.
Lettura dei contatori
Se il riscaldamento è centralizzato e contabilizzato, conviene richiedere la lettura dei contatori (a pagamento) alla data di consegna delle chiavi.
Fondo condominiale
Alcuni condomini accantonano ogni anno una somma per lavori futuri. È bene conoscere la propria quota: il venditore ha diritto a riceverla dall'acquirente, che la troverà a suo credito nel bilancio.
Documenti del condominio
L'acquirente chieda al venditore il regolamento di condominio, gli ultimi bilanci e i verbali delle assemblee.
Certificazioni degli impianti
L'acquirente chieda le certificazioni degli impianti dell'unità, comprese le verifiche periodiche della caldaia autonoma.
Spese già deliberate
Se l'assemblea delibera dei lavori prima del rogito, la quota spetta al venditore anche se i lavori vengono eseguiti dopo, salvo accordi scritti (Cassazione, ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017). Chi subentra è comunque obbligato in solido per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.).
Spese in corso
Accordatevi sulle spese condominiali in corso: è difficile che il rogito coincida con l'approvazione del bilancio, quindi i conteggi dell'amministratore sono preventivi e possono variare.
Detrazioni fiscali
Nel rogito va indicato se il venditore mantiene le detrazioni fiscali per le spese che ha sostenuto; altrimenti il diritto passa all'acquirente.
Copia dell'atto
Dopo il rogito il venditore deve consegnare all'amministratore copia autentica dell'atto di trasferimento rilasciata dal notaio (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.).
Benvenuto in condominio
Con le chiavi in mano, l'acquirente contatti l'amministratore per sapere come organizzare ristrutturazione e trasloco. E legga «Il buon condomino» e i «Consigli pratici».
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